【やさしく解説】住宅品質確保促進法（品確法）ってなに？
住宅品質確保促進法とは？
品確法もしくは住宅品質確保促進法、新築時におそらく一回は耳にしているはずの法律名ですが、記憶している方は非常に稀です。
正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」言います。
住宅の10年保証の元となっている法律と言えば、思いだされる方もいらっしゃるかと思います。
2000年(平成12年)4月1日より施行され、日本の住宅市場に非常に大きな衝撃を与えました。
このページではなるべくわかりやすく、住宅品質確保促進法(以下、品確法)の要点をまとめたいと思います。
住宅品質確保促進法の目的
品確法は以下の3つの目的と骨子のもと、制定されました。
| 目的 | 骨子 | |
|---|---|---|
| ① | 住宅の品質確保の促進 | 住宅性能表示制度の創設 |
| ② | 住宅購入者等の利益の保護 | 瑕疵担保責任の特例 |
| ③ | 住宅に係る紛争の迅速かつ適正な解決 | 住宅に係る紛争処理体制の整備 |
③の紛争処理体制の整備は、あくまで①の住宅性能表示制度の適用を受けた、住宅に係る紛争処理体制の整備のことです。
そして①の住宅性能表示制度は必須ではなく任意なので、この法律で一番大事な中心となる骨子は必須化された②の瑕疵担保責任の特例です。
瑕疵担保責任10年義務付け
なぜ、品確法で定められた瑕疵担保責任が特例なのかというと、そもそも民法と宅建業法で規定されていたからです。
それぞれの定義を覚える必要はないので省きますが、2000年に品確法が施行される前は瑕疵担保責任を負う期間は2年が通例となっていました。
ところが、品確法で新築住宅は10年間の瑕疵担保責任が義務付けられたのです。
瑕疵とは、法律用語でキズとか欠点とか不具合という意味です。
瑕疵担保責任10年義務付けというのは、「何か住宅に不具合が起きたら10年間は責任とりなさいよ」という事ですので、業界に非常に大きな衝撃を与えたのは言うまでもありません。
瑕疵担保責任の特例とは
ただ何でもかんでも瑕疵と言われては、ハウスメーカーや工務店も困ってしまいます。
クロスの剥がれなどを10年間も保証するわけにもいきません。
そこで品確法では、10年間の瑕疵担保責任を負う範囲も同時に定められています。
それが以下の2点です。
①構造耐力上主要な部分
②雨水の侵入を防止する部分
簡単に言えば、家が傾くなどした場合と雨漏りをした場合は10年間は無料で直しなさいということです。
以下は、新築住宅の瑕疵担保責任を10年間義務付ける部分のイメージ画像になります。
住宅の品質確保の促進等に関する法律の概要｜国土交通省 より引用（現在該当ページ削除）
逆に言えば、家が傾くこと、雨漏りを起こすことはそもそもあってはならない事ですので、非常に最低限の部分であるという認識を持って頂いたほうが良いと思います。
品確法の事は知らなくても、10年の瑕疵担保責任の事は覚えていらっしゃる方は多いのですが、ほとんどの方がその対象範囲をもっと広くとらえてしまっています。
ドアの開きが悪くなったり、トイレが壊れたりなどは、構造体力上主要な部分でも雨水の侵入を防止する部分でもないので対象外となります。
瑕疵が見つかった場合どうする？
例えば、10年の間に雨水の侵入を防止する部分にあたる外壁のサイディングがひびが入るどころではなく、破裂し壊れてしまったとします。
このような瑕疵が見つかった場合どのような事を施主はできるのでしょうか？
実際に品確法で定められていることは以下の3つです。
①修補請求
②賠償請求
③解除(修補不可能な場合に限ります)
注文住宅の場合
注文住宅の場合は、売買契約ではなく建築請負契約になりますので、①補修か②賠償になります。
建売住宅の場合
最後の③解除は、売買契約であった場合にのみに可能です。
例えば「サイディングが破裂し壊れてしまった為に、中の木材にかなりの雨水が侵入し、そこから腐食が始まってしまっていてもう既に直すのは不可能」となった場合は、契約自体の解除が可能です。
契約の解除というのは、契約が結ばれる前の状態に戻すことを言います。
つまり、修繕はもう不可能となってしまった家を、売主が売買契約時の価格で買い戻すことになります。
売主にとってはかなり厳しい内容となっていますが、買う側からすると非常に安心できる内容ですね。
事業者が倒産した場合の瑕疵担保責任
当初の目的通り、住宅の品質確保が促進され、住宅購入者等の利益の保護がなされました。
ところが、10年間瑕疵担保責任を負うべき事業者が倒産してしまった場合、当然のことながらその責任は取りようがありません。
これでは計画倒産や取り込み詐欺を最初から働こうと考えてるような業者から買ってしまった場合は、消費者はどうしようもありません。
そこで国はこの問題を解決するために、2009年、新たな法律を施行しました。
住宅瑕疵担保履行法です。
この法律によって、売主に万一のことがあった場合にも大丈夫なように、売主には保険に入るか、供託金というお金を積み立てておくかのどちらかが義務化されました。
まとめ
2009年に施行された住瑕疵担保履行法によって、形骸化するケースもあった10年の瑕疵担保責任も万全の体制となりました。
消費者にとっては、非常に安心できる体制となっていると思います。
ただ途中にも書いたように、住宅に関してどこまでもその瑕疵を直してくれる訳ではありません。
あくまで構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分についてであるという事を覚えておいて欲しいと思います。
逆にこれを覚えておけば、工務店やハウスメーカーが「指定の外壁塗装をした場合に限り、この10年の瑕疵担保責任を20年に延ばします」と提案された時にも冷静に対処ができると思います。
10年何もなく過ごせた自宅が今後10年で急に構造耐力上の問題、もしくは雨漏りが発生する可能性はどれくらいあるでしょうか。
市場価格と比べて明らかに高額なその付帯サービスは、形だけの安心と引き換えにする価値があるほどのものなのかどうか、という事をぜひ考えてみて頂くと良いと思います。
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